Rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – jak chronione są wpłaty kupującego

Pieniądze za mieszkanie lub segment kupowany od dewelopera nie trafiają na jego zwykłe konto. Wpłacasz je na mieszkaniowy rachunek powierniczy w banku, a bank przekazuje je deweloperowi dopiero po sprawdzeniu, że zakończył kolejny etap budowy. Gdy coś pójdzie źle – upadłość dewelopera, upadłość banku, odstąpienie od umowy bez zwrotu pieniędzy – zwrot zapewnia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. W ASUA wpłaty za lokale na Osiedlu Leśna Polana i w Apartamentach 1 Maja 28 trafiają na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w Banku Spółdzielczym w Skierniewicach (według prospektów na naszej stronie).

Czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy?

To rachunek bankowy należący do dewelopera, który służy wyłącznie do zbierania wpłat nabywców na poczet umowy deweloperskiej (art. 5 pkt 9 i 10 ustawy deweloperskiej). Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, musi zawrzeć umowę takiego rachunku dla każdego przedsięwzięcia albo zadania inwestycyjnego (art. 7 ust. 1 i 2). Dlatego jedna inwestycja może mieć kilka rachunków – Leśna Polana ma osobny prospekt dla każdego z sześciu przedsięwzięć.

Bank prowadzi ewidencję wpłat i wypłat osobno dla każdego nabywcy i na Twoje żądanie podaje daty i kwoty (art. 7 ust. 4). Opłaty i prowizje za rachunek ponosi deweloper. Nie mogą pomniejszać Twoich wpłat (art. 14). W prospektach ASUA zapisano, że środki na rachunku są nieoprocentowane, a każdy nabywca dostaje indywidualny numer ewidencyjny rachunku, przypisany do jednej umowy.

Otwarty czy zamknięty rachunek powierniczy – czym się różnią?

Ustawa zna dwa rodzaje rachunku (art. 6 ust. 1). Różnią się tym, kiedy deweloper dostaje pieniądze.

• Kiedy bank wypłaca deweloperowi: Otwarty rachunek powierniczy: po kontroli zakończenia każdego etapu z harmonogramu, nie wcześniej niż 30 dni od umowy; ostatnią część po akcie przenoszącym własność (art. 16); Zamknięty rachunek powierniczy: jednorazowo, po akcie przenoszącym na Ciebie własność lokalu bez obciążeń (art. 15)
• Na co deweloper wydaje wypłacone pieniądze: Otwarty rachunek powierniczy: tylko na finansowanie lub refinansowanie tego przedsięwzięcia (art. 13); Zamknięty rachunek powierniczy: dostaje je dopiero po przeniesieniu własności, więc budowę finansuje z innych źródeł
• Stawka składki na DFG: Otwarty rachunek powierniczy: 0,45% każdej wpłaty; Zamknięty rachunek powierniczy: 0,1% każdej wpłaty
• Ten rodzaj stosuje ASUA: Otwarty rachunek powierniczy: tak (Leśna Polana – VI, 1 Maja 28); Zamknięty rachunek powierniczy: –

Przy rachunku otwartym część Twoich pieniędzy trafia do dewelopera w trakcie budowy, dlatego bank kontroluje każdy etap. Zwroty z DFG opisane w art. 48 ust. 1 dotyczą właśnie wpłat na rachunek otwarty, a składka jest przy nim wyższa.

Jak bank pilnuje pieniędzy na otwartym rachunku?

Przed każdą wypłatą bank kontroluje zakończenie etapu. Może zajrzeć do rachunków bankowych dewelopera i dokumentacji budowy. Koszty kontroli ponosi deweloper (art. 17 ust. 1–3). Bank sprawdza m.in., czy deweloper (art. 17 ust. 4):

• ma prawo do nieruchomości, na której buduje;
• nie jest w restrukturyzacji ani upadłości;
• ma pozwolenie na budowę;
• wydaje pieniądze z rachunku tylko na to przedsięwzięcie;
• nie zalega z podatkami, ZUS ani z zapłatą wykonawcom;
• zapłacił składki na DFG.

W prospektach ASUA jest też zapis, że ani deweloper, ani nabywca nie mogą samodzielnie dysponować pieniędzmi na rachunku, poza sytuacjami wymienionymi w umowie z bankiem. Wypłaty idą według harmonogramu, o ile kontrola wypadnie pozytywnie.

Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i kto płaci składkę?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) to wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (art. 46). Pieniądze pochodzą głównie ze składek deweloperów (art. 47 ust. 2).

Składkę liczy się od każdej Twojej wpłaty na rachunek powierniczy. Deweloper wylicza ją i wpłaca do banku w ciągu 7 dni od Twojej wpłaty, nie później niż przed wypłatą pieniędzy dla siebie. Bank przekazuje ją do funduszu. Składka nie podlega zwrotowi (art. 49 ust. 1–5). Ty jej nie płacisz osobno.

Stawki określa rozporządzenie z 21.06.2022 r., obowiązujące od 1.07.2022 r.: 0,45% przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym (§ 1). Ustawa pozwala najwyżej na 1% i 0,1% (art. 49 ust. 7). Obowiązuje stawka z dnia rozpoczęcia sprzedaży w danym przedsięwzięciu (art. 49 ust. 6). Na przykład od wpłaty 100 000 zł na rachunek otwarty deweloper odprowadza 450 zł, a na zamknięty 100 zł.

W prospektach Leśnej Polany – VI i Apartamentów 1 Maja 28 stawka wynosi 0,45%, zgodnie z rozporządzeniem dla rachunku otwartego.

Kiedy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwraca pieniądze?

Fundusz zwraca wpłaty dokonane na otwarty rachunek powierniczy, gdy (art. 48 ust. 1):

• deweloper ogłosi upadłość, a budowa nie będzie kontynuowana – sędzia-komisarz nie zgodzi się na jej dalsze prowadzenie, zgodzi się na odstąpienie od niej albo nie wyda postanowienia w ciągu 3 miesięcy od ogłoszenia upadłości;
• syndyk albo zarządca w restrukturyzacji odstąpi od Twojej umowy;
• odstąpisz od umowy z powodu przewidzianego w ustawie, a deweloper nie odda Ci pieniędzy w ciągu 30 dni;
• odstąpisz od umowy, bo syndyk zażądał jej wykonania.

Fundusz pomaga też przy upadłości banku prowadzącego rachunek – w części, której nie pokryje Bankowy Fundusz Gwarancyjny (art. 48 ust. 2).

Jak wygląda wypłata: składasz do UFG wniosek z danymi i numerem rachunku powierniczego, na który płaciłeś. Fundusz wypłaca pieniądze w ciągu 30 dni od wniosku. Termin może się wydłużyć, gdy trzeba sprawdzić wniosek albo w funduszu brakuje środków, ale najwyżej do 90 dni (art. 55 ust. 6–11). Po wypłacie Twoje roszczenie wobec dewelopera lub banku przechodzi na UFG (art. 48 ust. 8).

Co się dzieje z wpłatami przy upadłości dewelopera?

Twoje pieniądze leżą wtedy w dwóch miejscach i każde ma osobną drogę zwrotu.

1. Pieniądze, które są jeszcze na rachunku powierniczym. Gdy syndyk odstąpi od umowy, bank wypłaca Ci je w nominalnej wysokości niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu (art. 18).
2. Pieniądze, które bank wypłacił już deweloperowi za zakończone etapy. Tę część zwraca Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, jeśli wystąpi jeden z przypadków z art. 48 ust. 1.

Upadłość nie zawsze oznacza koniec budowy. Sędzia-komisarz może zgodzić się, żeby syndyk prowadził przedsięwzięcie dalej, i wtedy budowa trwa. Jeśli syndyk zażąda wykonania Twojej umowy, możesz od niej odstąpić i wystąpić o zwrot do DFG (art. 43 ust. 1 pkt 12, art. 48 ust. 1 pkt 7).

A jeśli upadnie bank prowadzący rachunek powierniczy?

Pieniądze na rachunku powierniczym są objęte gwarancjami Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Limit wynosi równowartość 100 000 euro na deponenta (art. 24 ust. 1 ustawy o BFG). Przy rachunku powierniczym deponentem jest każdy nabywca w granicach swojego udziału w pieniądzach na rachunku. Tak opisują to prospekty ASUA w części „Inne informacje”. Kwotę ponad gwarancję BFG zwraca DFG (art. 48 ust. 2 ustawy deweloperskiej).

Deweloper ma 30 dni od ogłoszenia, że wobec banku spełnił się warunek gwarancji, na zawarcie umowy rachunku w innym banku. Potem w 10 dni musi Cię o tym poinformować (art. 12). Jeśli tego nie zrobi, możesz odstąpić od umowy po 60 dniach od ogłoszenia (art. 43 ust. 1 pkt 9 i ust. 6).

Bank może też wypowiedzieć deweloperowi umowę rachunku, ale tylko z ważnych powodów i z 60-dniowym terminem. Deweloper musi wtedy otworzyć taki sam rachunek w innym banku. Jeśli nie zdąży, bank zwraca nabywcom pieniądze z rachunku (art. 9 i 10). Dopóki deweloper nie poinformuje Cię o zmianie banku, możesz wstrzymać kolejne wpłaty (art. 11 ust. 2).

Jak sprawdzić rachunek powierniczy w prospekcie i w umowie?

1. W prospekcie, część ogólna, rubryka „Środki ochrony nabywców”. Sprawdź, który rodzaj rachunku jest wybrany, i stawkę składki na DFG.
2. Rubryka „Nazwa instytucji zapewniającej bezpieczeństwo środków nabywcy”. Tu jest bank z adresem i numerem KRS.
3. Rubryka „Harmonogram przedsięwzięcia”. Etapy, procenty i daty, według których bank wypłaca pieniądze.
4. W umowie deweloperskiej. Musi zawierać nazwę banku, numer rachunku, zasady dysponowania pieniędzmi, koszty rachunku oraz zasady naliczania składek na DFG (art. 35 ust. 1 pkt 10).
5. Wpłacaj tylko na numer z umowy. Numer rachunku podany w e-mailu lub SMS-ie, inny niż w akcie notarialnym, potwierdź telefonicznie w biurze sprzedaży.
6. Po wpłacie możesz poprosić bank o zestawienie swoich wpłat i wypłat (art. 7 ust. 4). Dane o Twojej umowie i rachunku może Ci też udostępnić UFG z Ewidencji DFG (art. 53 pkt 1).

Tak to wygląda w prospektach ASUA (odczyt 14.11.2026):

• Rodzaj rachunku: Osiedle Leśna Polana – VI: otwarty; Apartamenty 1 Maja 28: otwarty
• Bank: Osiedle Leśna Polana – VI: Bank Spółdzielczy w Skierniewicach; Apartamenty 1 Maja 28: Bank Spółdzielczy w Skierniewicach
• Składka na DFG: Osiedle Leśna Polana – VI: 0,45%; Apartamenty 1 Maja 28: 0,45%
• Etapy harmonogramu: Osiedle Leśna Polana – VI: 5; Apartamenty 1 Maja 28: 8

Kiedy ochrona z ustawy deweloperskiej nie działa?

• Opłata rezerwacyjna (najwyżej 1% ceny) nie leży na rachunku powierniczym w czasie rezerwacji. Deweloper przekazuje ją na rachunek w ciągu 7 dni od podpisania umowy deweloperskiej (art. 32 ust. 2 i 4).
• Kupno jako firma. Ustawa chroni osobę fizyczną kupującą poza działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 5 pkt 5).
• Lokal usługowy kupowany osobno. Ustawa obejmuje lokal użytkowy tylko wtedy, gdy kupujesz go razem z mieszkaniem w tym samym przedsięwzięciu (art. 2 ust. 2). Przy innych umowach deweloper musi Cię uprzedzić na piśmie, że wpłaty nie są chronione ustawą (art. 28).

O tym, co jeszcze sprawdzić przy zakupie w trakcie budowy, piszemy we wpisie Czy warto kupować mieszkanie na etapie budowy?. Harmonogram wpłat, kary i odstąpienie omawiamy w artykule Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę.

Gdzie są prospekty ASUA?

• Osiedle Leśna Polana, Grodzisk Mazowiecki – sekcja „Prospekt informacyjny”, przedsięwzięcia I–VI.
• Apartamenty 1 Maja 28, Żyrardów – prospekt jako „Załącznik I”.
• Słoneczne Stawy I, Reguły – domy w zabudowie bliźniaczej w Regułach, gm. Michałowice.

Pytania o rachunek i harmonogram: biuro sprzedaży Grodzisk Mazowiecki, tel. 790 400 402, biuro@asua.pl; biuro sprzedaży Żyrardów, tel. 666 999 518, biuro@asua.com.pl.

Podstawa prawna (stan na 14.11.2026)

• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 880 (zmiana Dz.U. z 2026 r. poz. 1077 dotyczy art. 19b; zmiany z Dz.U. z 2025 r. poz. 1669 wchodzą w życie 2.04.2027 i nie dotyczą omawianych przepisów): art. 2 ust. 2, art. 5 pkt 5, 9 i 10, art. 6–18, art. 28, art. 32, art. 35 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 9 i ust. 6, art. 46–49, art. 53, art. 55. Tekst: ISAP.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – Dz.U. z 2022 r. poz. 1341, § 1 (bez zmian).
• Ustawa z dnia 10 czerwca 2016 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji – tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 620: art. 24 ust. 1.
• Prospekty informacyjne ASUA „Osiedle Leśna Polana – VI” i „Apartamenty 1 Maja 28”, pobrane ze strony asua.com.pl 14.11.2026.
• Informacje UFG o funduszu: dfg.ufg.pl.

Zastrzeżenie

Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej ani doradcy kredytowego. Opisuje przepisy według stanu na 14.11.2026 i prospekty ASUA w wersji dostępnej na stronie w tym dniu. O ochronie Twoich wpłat rozstrzygają umowa deweloperska, prospekt doręczony przed jej podpisaniem i umowa dewelopera z bankiem.

---

Autor: Dział sprzedaży ASUA Grupa Deweloperska. Stan prawny i dane: 14.11.2026.