Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę przed podpisaniem aktu

Umowa deweloperska to akt notarialny, w którym deweloper zobowiązuje się wybudować budynek i przenieść na Ciebie własność lokalu, a Ty płacisz cenę w ratach na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Przed podpisaniem sprawdź siedem rzeczy: harmonogram wpłat, termin przeniesienia własności, karę za opóźnienie, zasady zmiany ceny, odbiór i wady, warunki odstąpienia oraz to, czy umowa zgadza się z prospektem informacyjnym. Pokazujemy je na prospekcie Osiedla Leśna Polana – VI, który można pobrać z naszej strony.

Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej? Lista kontrolna

1. Harmonogram i wpłaty – ile etapów, jaki procent ceny przypada na etap, kiedy płacisz i na jaki rachunek.
2. Termin przeniesienia własności – to on, a nie termin zakończenia budowy, decyduje o karze za opóźnienie.
3. Kara umowna – ile wynosi i od kiedy się liczy.
4. Zmiana ceny – w jakich sytuacjach cena może wzrosnąć i czy możesz wtedy odstąpić od umowy.
5. Odbiór i wady – terminy na odpowiedź dewelopera i usunięcie wad.
6. Odstąpienie od umowy – w jakich przypadkach, w jakim terminie i kto zwraca pieniądze.
7. Zgodność z prospektem – każda różnica między umową a prospektem daje Ci prawo odstąpienia w ciągu 30 dni.

Czym jest umowa deweloperska i jak się ją zawiera?

Umowę deweloperską zawiera się u notariusza, w formie aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza i koszty sądowe wpisu do księgi wieczystej dzielicie z deweloperem po połowie (art. 40 ustawy deweloperskiej). Umowa jest podstawą wpisu Twojego roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości, na której powstaje budynek (art. 38). Dzięki temu Twoje prawo do lokalu jest widoczne dla każdego, kto tę księgę przegląda.

Prospekt informacyjny wraz z załącznikami jest integralną częścią umowy (art. 23 ust. 2). Postanowienia umowy mniej korzystne dla nabywcy niż ustawa są nieważne, a w ich miejsce wchodzą przepisy ustawy (art. 42).

Ustawa chroni nabywcę, czyli osobę fizyczną, która kupuje lokal poza swoją działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 5 pkt 5). Lokal usługowy jest objęty ustawą tylko wtedy, gdy kupujesz go razem z lokalem mieszkalnym w tym samym przedsięwzięciu (art. 2 ust. 2).

Co jest w prospekcie informacyjnym i dlaczego czytać go przed umową?

Prospekt to kilkudziesięciostronicowy dokument według wzoru z załącznika do ustawy. Deweloper musi go doręczyć bezpłatnie, na papierze lub innym trwałym nośniku, jeszcze przed umową rezerwacyjną albo deweloperską (art. 21). Część ogólną prospektu publikuje na swojej stronie internetowej (art. 19a ust. 1). Na żądanie pokazuje w biurze sprzedaży m.in. aktualną księgę wieczystą, odpis z KRS, pozwolenie na budowę, sprawozdania finansowe za dwa ostatnie lata i projekt budowlany (art. 26).

Tak wyglądają najważniejsze rubryki w prospektach ASUA dostępnych na stronie (odczyt 14.11.2026):

• Środek ochrony wpłat: Osiedle Leśna Polana – VI (Grodzisk Maz.): otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy; Apartamenty 1 Maja 28 (Żyrardów): otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy
• Bank prowadzący rachunek: Osiedle Leśna Polana – VI (Grodzisk Maz.): Bank Spółdzielczy w Skierniewicach; Apartamenty 1 Maja 28 (Żyrardów): Bank Spółdzielczy w Skierniewicach
• Stawka składki na DFG: Osiedle Leśna Polana – VI (Grodzisk Maz.): 0,45%; Apartamenty 1 Maja 28 (Żyrardów): 0,45%
• Harmonogram: Osiedle Leśna Polana – VI (Grodzisk Maz.): 5 etapów: 25%, 25%, 25%, 15%, 10%; Apartamenty 1 Maja 28 (Żyrardów): 8 etapów: od 20% do 10%
• Planowane zakończenie robót: Osiedle Leśna Polana – VI (Grodzisk Maz.): 30.11.2027; Apartamenty 1 Maja 28 (Żyrardów): 31.10.2027
• Termin przeniesienia własności: Osiedle Leśna Polana – VI (Grodzisk Maz.): do 31.01.2028; Apartamenty 1 Maja 28 (Żyrardów): do 29.02.2028

Jak działa harmonogram wpłat?

Harmonogram dzieli budowę na co najmniej cztery etapy. Każdy etap to od 10% do 25% całkowitych kosztów przedsięwzięcia (art. 24). Wpłacasz pieniądze po zakończeniu danego etapu, a deweloper informuje Cię o tym na papierze lub innym trwałym nośniku (art. 8). Bank wypłaca deweloperowi Twoje pieniądze dopiero po kontroli zakończenia etapu, w kwocie równej procentowi tego etapu pomnożonemu przez cenę lokalu (art. 16 ust. 1, art. 17).

W Leśnej Polanie – VI etapy I–III to po 25%, etap IV (stolarka, instalacje, tynki, posadzki, elewacja) 15%, a etap V (pompa ciepła, przyłącza, zagospodarowanie terenu, oddanie do użytkowania) 10%.

Co z tego wynika w praktyce: jeśli podpisujesz umowę, gdy część etapów jest już zakończona, pierwsza wpłata obejmie te etapy. Dokładne kwoty i terminy wpłat muszą być wpisane do umowy (art. 35 ust. 1 pkt 9). Przy kredycie hipotecznym porównaj je z harmonogramem transz w banku.

Termin przeniesienia własności i kara za opóźnienie – co sprawdzić?

W prospekcie są dwie różne daty: planowane zakończenie robót budowlanych i termin przeniesienia na Ciebie własności. W Leśnej Polanie – VI to 30.11.2027 i 31.01.2028. Kara za opóźnienie liczy się od drugiej daty.

Jeśli deweloper nie przeniesie własności w terminie, wyznaczasz mu 120-dniowy termin dodatkowy. Po jego bezskutecznym upływie możesz odstąpić od umowy i zachowujesz roszczenie o karę umowną za okres opóźnienia (art. 43 ust. 3). W prospekcie ASUA kara jest równa odsetkom ustawowym za opóźnienie liczonym od ceny, od dnia upływu terminu do dnia przeniesienia własności albo odstąpienia. Jeśli Twoja szkoda jest wyższa, możesz żądać odszkodowania ponad karę.

Ustawa pilnuje też równowagi: odsetki zastrzeżone dla dewelopera nie mogą być wyższe niż kary zastrzeżone dla nabywcy (art. 39 ust. 1). Gdy umowa nie przewiduje ani kar, ani odsetek, deweloper płaci rekompensatę w wysokości odsetek ustawowych, jakie należałyby się jemu (art. 39 ust. 2).

Kiedy cena w umowie deweloperskiej może się zmienić?

Cenę lokalu oblicza się jako powierzchnię użytkową w m² pomnożoną przez cenę za 1 m² (art. 5a). Prospekt ASUA w rubryce „Dopuszczenie waloryzacji ceny” wymienia dwie sytuacje:

• powierzchnia po inwentaryzacji powykonawczej różni się od projektowanej – cena zmienia się o różnicę metrów pomnożoną przez cenę za 1 m² z umowy; deweloper zawiadamia o tym najpóźniej razem z zawiadomieniem o odbiorze;
• zmienia się stawka VAT – cena zmienia się proporcjonalnie.

Gdy cena rośnie, masz 14 dni od otrzymania zawiadomienia na odstąpienie od umowy, nie później niż do dnia umowy przenoszącej własność. Pieniądze z rachunku powierniczego wracają w nominalnej wysokości.

Jeśli cena na stronie dewelopera różni się od ceny zaproponowanej przy umowie, masz prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla siebie korzystniejszej (art. 19a ust. 6).

Zmiana prospektu i aneks do umowy – jak to działa?

Przed podpisaniem umowy. Każdą zmianę prospektu deweloper doręcza jako aneks albo nowy prospekt z zaznaczonymi zmianami, i to w terminie, który pozwala Ci je przeczytać (art. 22). W treści umowy postanowienia wynikające z tych zmian muszą być wyraźnie podkreślone. Wiążą Cię tylko wtedy, gdy zgodziłeś się na ich włączenie do umowy (art. 35 ust. 2 i 3).

W czasie umowy rezerwacyjnej. Deweloper informuje Cię o każdej zmianie prospektu (art. 33). Jeśli zmieni prospekt bez informacji, opłata rezerwacyjna (najwyżej 1% ceny z prospektu, art. 32 ust. 2) wraca do Ciebie niezwłocznie (art. 34 ust. 1 pkt 3).

Po podpisaniu umowy. Zmiana umowy deweloperskiej wymaga tej samej formy co jej zawarcie (art. 77 § 1 k.c.), czyli aneksu w formie aktu notarialnego.

Odbiór i wady – jakie terminy daje ustawa?

Odbiór odbywa się po uprawomocnieniu się pozwolenia na użytkowanie, w Twojej obecności. Wady wpisujesz do protokołu (art. 41 ust. 1–3). Potem liczą się terminy z art. 41:

• Deweloper uznaje wady albo odmawia, z uzasadnieniem: 14 dni od podpisania protokołu; brak odpowiedzi = uznanie wad
• Usunięcie uznanych wad: 30 dni od podpisania protokołu
• Deweloper nie zdąży mimo staranności: wskazuje nowy termin z uzasadnieniem
• Deweloper nie usunie wad w nowym terminie: wyznaczasz kolejny termin, potem możesz usunąć wady na jego koszt

Przy wadzie istotnej, której deweloper nie uzna, możesz odmówić odbioru. Przy powtórnym odbiorze odmowa wymaga opinii rzeczoznawcy budowlanego, a jego koszt ponosi ta strona, która nie miała racji (art. 41 ust. 9–17). Wady zauważone między odbiorem a aktem przenoszącym własność też zgłaszasz deweloperowi, z tymi samymi terminami (art. 41 ust. 19). Po przeniesieniu własności obowiązuje rękojmia z kodeksu cywilnego: deweloper odpowiada za wady nieruchomości stwierdzone przed upływem pięciu lat od wydania lokalu (art. 41a ustawy, art. 568 § 1 k.c.).

Jak przygotować się do samego odbioru, opisaliśmy w poradniku Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania od dewelopera.

Kiedy możesz odstąpić od umowy deweloperskiej?

Ustawa daje nabywcy 12 podstaw odstąpienia (art. 43 ust. 1). Najważniejsze dla kupującego:

• w ciągu 30 dni od podpisania umowy, gdy umowa nie ma wymaganych elementów, nie zgadza się z prospektem, nie dostałeś prospektu albo zmian, prospekt jest niezgodny ze stanem faktycznym lub niekompletny;
• po bezskutecznym 120-dniowym terminie, gdy deweloper nie przeniósł własności w terminie;
• w ciągu 60 dni od podpisania umowy, gdy deweloper nie ma zgody banku-wierzyciela hipotecznego na przeniesienie lokalu bez obciążenia;
• przy wadzie istotnej, której deweloper nie usunął albo którą potwierdził rzeczoznawca;
• w sytuacjach związanych z bankiem prowadzącym rachunek powierniczy i z upadłością dewelopera.

Odstąpienie składasz na piśmie z podpisem poświadczonym notarialnie i ze zgodą na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej (art. 45 ust. 1). Umowę uważa się wtedy za niezawartą i nie ponosisz kosztów (art. 44 ust. 2). Pieniądze, które są jeszcze na rachunku, zwraca bank (art. 18). Te, które bank wypłacił już deweloperowi, deweloper oddaje w ciągu 30 dni (art. 44 ust. 3). Jeśli tego nie zrobi, zwrot przejmuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – więcej w artykule Rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Deweloper też może odstąpić, ale tylko w dwóch przypadkach: gdy nie zapłacisz mimo pisemnego wezwania z 30-dniowym terminem albo gdy nie stawisz się do odbioru lub aktu mimo dwóch pisemnych wezwań w odstępie co najmniej 60 dni (art. 43 ust. 7 i 8).

O co zapytać dewelopera przed aktem notarialnym?

• Którego przedsięwzięcia lub zadania dotyczy prospekt mojego lokalu? W Leśnej Polanie jest sześć osobnych prospektów.
• Czy od doręczenia prospektu coś się w nim zmieniło?
• Które etapy harmonogramu są zakończone i ile wyniesie pierwsza wpłata?
• Czy cena obejmuje miejsce postojowe, garaż albo grunt do wyłącznego korzystania, czy to osobne pozycje?
• Kiedy mogę obejrzeć w biurze księgę wieczystą, sprawozdania finansowe i pozwolenie na budowę?
• Na jaki indywidualny numer rachunku powierniczego mam wpłacać?

Gdzie znaleźć prospekty ASUA i z kim porozmawiać?

• Osiedle Leśna Polana w Grodzisku Mazowieckim – segmenty w zabudowie bliźniaczej od 749 000 zł (14.11.2026); prospekty przedsięwzięć I–VI w sekcji „Prospekt informacyjny”.
• Apartamenty 1 Maja 28 w Żyrardowie – mieszkania ok. 28–58 m² od 385 277 zł (14.11.2026); prospekt jako „Załącznik I”.
• Słoneczne Stawy I w Regułach – domy w zabudowie bliźniaczej ok. 141 m² od 1 990 000 zł (14.11.2026).

Biuro sprzedaży Grodzisk Mazowiecki (Leśna Polana, Słoneczne Stawy I): ul. Królewska 36 lok. 11, tel. 790 400 402, biuro@asua.pl. Biuro sprzedaży Żyrardów (1 Maja 28): ul. 1 Maja 14, tel. 666 999 518 lub 666 999 418, biuro@asua.com.pl.

Podstawa prawna (stan na 14.11.2026)

• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 880, zmiana Dz.U. z 2026 r. poz. 1077 (w życiu od 11.11.2026, dotyczy art. 19b): art. 2, art. 5 pkt 5, art. 5a, art. 8, art. 16, art. 17, art. 18, art. 19a, art. 21–24, art. 26, art. 32–35, art. 38–45. Zmiany z Dz.U. z 2025 r. poz. 1669 wchodzą w życie 2.04.2027 i nie dotyczą omawianych przepisów. Tekst: ISAP.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 795: art. 77 § 1, art. 568 § 1.
• Prospekty informacyjne ASUA: „Osiedle Leśna Polana – VI” i „Apartamenty 1 Maja 28”, pobrane ze strony asua.com.pl 14.11.2026.

Zastrzeżenie

Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej ani doradcy kredytowego. Opisuje przepisy według stanu na 14.11.2026 i prospekty ASUA w wersji dostępnej na stronie w tym dniu. O treści Twojej umowy rozstrzyga akt notarialny i prospekt doręczony przed jego podpisaniem.

---

Autor: Dział sprzedaży ASUA Grupa Deweloperska. Stan prawny i dane: 14.11.2026.